装修两年后瓷砖脱落谁负责

装修两年后瓷砖脱落责任需具体分析。依据相关法律法规，质保期内由开发商负责，过期后可能由物业或业主承担。《建设工程质量管理条例》规定了质保期责任，不及时处理可能导致安全事故，需承担法律责任。
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瓷砖脱落责任处理需视情况而定。质保期内找开发商，过期后看物业和维修基金情况，无则业主共担。选择方式需根据房屋质保、物业管理和维修基金缴纳情况决定。
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瓷砖脱落责任分情况。操作如下：1. 质保期内，联系开发商维修并赔偿；2. 质保期外，向物业反映，申请维修基金；3. 无物业和维修基金，与整栋楼居民协商共同承担维修和赔偿责任。